哪里有开发经营合同纠纷律师案例

113人浏览 2024-06-19 08:33:18

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    球小圈
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    董振武律师——房地产项目投资决策阶段风险防范【课程纲要】一、投资决策不可忽视的九大风险因素解读及案例分析(一)投资决策阶段不可忽视的九大风险因素(二)案例分析案例1:面积超标,经济适用房成烂尾案例2:资金链断裂,企业面临破产案例3:广厦失房地产业发展的黄金十年二、科学决策的八大策略(一)科学决策的八大策略1、做好可行性论证(1)房地产投资可行性论证的五大任务和三项目的(2)可行性论证过程中最容易犯的六种典型错误(3)如何让可行性论证由“报告”到切实“可行”(4)可行性论证过程中应关注的十大要点(5)合理设计可行性论证流程的“天龙八步”(6)可行性论证操作流程图(7)模板一:项目可行性研究报告内容指引模板二:××项目可研报告2、做好前期法律风险防范(1)项目用地取得使用权的一般法律程序(2)获取项目的六种方式(3)一级开发权的获取及模板模板一:土地一级开发所需文件汇总模板二:土地一级开发政府谈判交流提纲范本模板三:土地一级开发协议范本(4)一二级联动的四种模式及五大关键管控点(5)必须招拍挂的情形(6)项目直接转让的法律分析与风险防范(7)股权收购获取项目的法律分析与风险防范模板一:法律尽职调查报告模板二:法律意见书模板三:合作开发协议3、做好投资收益的控制(1)成本预测(2)税务分析(3)项目资金预测模板一:可研经济测算经济指标部分模版模板二:× ×项目经济测算(4)经济效益与敏感性分析模板:× ×项目敏感性分析4、做好经济环境预测5、做好信息的收集6、合理选择合作方式(1)五种合作方式(2)与合作风险有关的因素(3)不同合作方式的潜在风险与关键管控点7、各部门参与配合(1)财务、物业等部门参与投资决策的必要性(2)各部门在投资决策过程中的分工与配合8、与政府资源和谐对接(1)企业行为与政府资源和谐对接的五大切入点(2)如何处理地方政策与国家政策的冲突(3)开发商如何协调与地方政府之间的利益关系董振武律师——房企不同拿地方式的操作及风险防范【课程纲要】一、 房地产企业可以通过哪些途径获取土地(一)房地产企业的六种拿地方式(二)六种拿地方式的利弊分析(三)房地产企业如何根据自身发展阶段、发展规模选取符合自身条件的拿地方式二、 一二级联动获取土地实操及风险防范(一)如何成功获取土地一级开发权(二)土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析(三)土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总1、前期开发的法律文件2、土地一级开发的法律文件3、土地一级开发成本类的法律文件1)收购土地及拆迁的文件2)基础设施投资类文件3)前期费用文件4)计入土地一级开发成本的二级开发文件(四)土地一级开发和二级开发有怎样的关系?如何找到二者之间的契合点?(五)土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析(六)如何策划前期资金投入保障资金安全(七)如何合理合法避税(八)如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒(九)如何做好项目可行性分析,处理好与拆迁相关事宜(十)需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现(十一)经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍三、 二级市场拿地方式实操及风险防范(一)哪些情形必须进行招拍挂?招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围又是如何界定的?(二)招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析(三)为什么企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地?其中症结何在?(四)“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”?(五)如何避免“招拍挂”雷区?(六)真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果(七)真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧四、 直接进行项目转让获取项目实操及风险防范(一)“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”?(二)如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效(三)如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动(四)如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本(五)真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范五、 股权收购获取项目实操及风险防范(一)收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍(二)股权收购如何做好合理避税(三)通过股权收购取得房地产项目的利弊分析(四)通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范,事后如何处理?(五)真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操六、 商品房包销获取项目实操及风险防范(一)商品房包销实现项目转让在法律层面如何实现(二)商品房包销实现项目转让要警惕哪些陷阱(三)商品房包销如何合理避税(四)真实案例生动再现商品房包销实现项目转让的操作技巧及风险防范七、 承包经营获取项目实操及风险防范(一)通过承包经营获取项目有哪几种方式?(二)承包经营获取项目几种方式的不同之处及利弊分析(三)企业如何审时度势在几种方式中进行取舍(四)真实案例全面解析承包经营获取项目实操及风险防范八、模板(一)土地一级开发相关法律文件模板1、前期开发的法律文件2、土地一级开发的法律文件3、土地一级开发成本类的法律文件(1)收购土地及拆迁的文件(2)基础设施投资类文件(3)前期费用文件汇总(4)计入土地一级开发成本的二级开发文件(二)二级市场拿地相关文件汇总1、招拍挂成功拿地策划案2、招拍挂拿地相关法律文件(三)股权收购获取项目相关文件汇总1、股权收购获取项目策划案2、股权收购获取项目交流提纲3、股权收购获取项目尽职调查报告4、股权收购获取项目法律意见书(四)商品房包销获取项目相关法律文件汇总1、商品房包销获取项目策划案2、商品房包销合同范本董振武律师——房企规划设计阶段风险防范与限额设计【课程纲要】一、 规划设计阶段对项目成败的影响及潜在风险分析(一)规划设计对建设项目总成本的影响(二)规划设计阶段潜在风险分析1、设计单位选择没有经过审慎调研与比较,后续配合困难2、设计合同的拟定过粗,很多纠纷在后续解决时无据可查3、没有很好的运用限额设计,导致成本控制失利4、各部门未能积极参与设计审图,设计交不了圈二、 房地产企业如何通过规划设计阶段的有效控制降低项目开发过程的潜在风险(一)设计合同中不得忽视的四个问题与案例分析1、设计合同中应严格确定总设计师及总设计师必须参加的会议与罚则2、设计合同中应明确出图数与免费修改情况3、设计合同中应明确设计失误的损害赔偿责任与办法4、设计合同中应明确设计变更各方当事人的职责(二)房地产企业限额设计实战技巧及典型案例分析1、设计周期与过程控制要点掌控2、设计要求关键点分析3、成本控制、设计深度与成果要求(三)真实案例展现其他部门参与规划设计的重要意义与职责1、工程部门参与规划的意义、职责与典型案例2、预算部参与规划设计的意义、职责与典型案例3、物业管理部门参与规划设计的意义、职责与典型案例三、 规划设计阶段模板汇总1、XX公司设计合同完备条款模板2、XX公司设计任务书模板董振武律师——建设工程施工阶段关键管控点及风险防范【课程纲要】一、 建设工程施工阶段产生的十七大致命伤及典型案例(一)施工企业选择不谨慎,导致后续纠纷不断(二)房地产合作开发处理不得当导致竹篮打水一场空(三)招投标不合法导致合同无效影响工程结算(四)建设工程施工合同条款不完备,导致抗风险能力弱(五)建设工程施工合同无效、解除运用不当,合法权益保护不利(六)没有妥善处理在建工程抵押与预售的关系导致官司缠身(七)工期延误且被施工企业“牵着鼻子走”(八)工程质量确有问题,但质量索赔时取证难、推进难(九)企业无端卷入施工现场安全事故遭遇“狮子大开口”(十)变更洽商手续不完备导致虚增工程成本(十一)签证管理混乱导致现场工程师乱签证(十二)因甲供材料出现质量问题或者工程延期问题引起的赔偿责任问题(十三)不合理的合同计价方式导致房地产企业需增工程成本(十四)竣工验收合格后出现问题方感为时已晚(十五)工程管理不规范导致在工程款与质量索赔等诉讼中举证困难(十六)农民工闹事使得开发企业长期不得安宁(十七)开发商面对建筑商的优先受偿被动无措二、 房地产企业建设工程施工阶段风险防范措施及已经出现问题的补救方法(一)施工企业选择风险防范与典型案例解析1、成功的施工企业选择可以减少工程施工阶段一半的风险2、开发企业和施工企业的关系与利益平衡3、施工企业选择3大技巧4、施工企业工程施工过程中常见的6种恶意行为与解决方案(二)房地产合作开发法律风险与防范措施1、房地产合作开发的几种形式与操作方式2、房地产合作开发合同的有效要件3、两种无效的合作开发房地产合同与法律后果分析4、四类不属于合作开发房地产合同的合同及处理原则5、签订房地产合作开发合同应注意的十个问题6、房地产合作开发过程中比较常见的纠纷解决方式(三)招投标风险防范、问题解决之道与典型案例解析1、哪些项目必须招标?必须招标未招标导致合同无效的三种情形2、《招投标法》规定的导致中标无效的七种情形与法律后果分析3、如何使“实质性谈判”绕过招投标无效的红线4、招投标无效后应怎样尽量减少损失?5、招投标管理制度优化模板与招投标文件完备条款范本(四)建设施工阶段合同管理风险与合同管理体系建立1、建设工程施工阶段涉及的所有合同汇总与标杆企业合同比对分析2、完备的合同条款对防范房地产项目法律风险的重要作用及案例分析3、房地产企业合同管理体系的建立与关键管控点4、房地产企业所涉不同类型合同的完备条款汇总及法律分析(五)建设工程施工合同签订、履行风险防范及合同效力、合同解除权灵活运用1、建设工程合同签订中的陷阱与防范2、有效应对施工企业建设工程后履行抗辩权的三点建议3、建设工程合同无效的情形、法律后果分析与应对策略·建设工程合同效力认定·黑白合同的四种情形与法院态度分析·违法转包、非法分包法律后果分析与开发商运用策略·建筑企业“内部承包”的法律问题及法律风险防范·没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义及承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级导致合同无效条款的运用·工程垫资及法律风险防范·建筑工程合同无效在实践中的处理与运用·合同无效工程款应如何支付·合同无效,合同约定的违约条款能否适用4、开发商合同解除权有效运用及对建筑商合同解除权的应对策略·建设工程施工合同法定解除条件的特殊规定与条件成就的认定·建设工程施工合同解除后的处理(六)在建工程抵押与担保潜在风险分析与防范意见1、签订在建工程抵押贷款合同的风险及防范2、土地使用权抵押转为在建工程抵押过程中的风险及防范3、在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范4、划拨土地上在建工程抵押的风险及防范5、在建工程抵押权与商品房预售的风险及防范6、办理在建工程抵押物保险的风险及防范7、BOT模式下融资担保和反担保安排(七)工期风险防范关键管控点、工期延误解决之道与典型案例解析1、开发商控制工程期限的要点2、工期延误的四大类别十种情形3、不同情形的工期延误开发商应如何应对以尽可能减少损失4、建设工程施工合同无效情况下工期延误的处理5、开发商如何应对施工企业恶意罢工行为6、开发商打赢工期索赔三大关键因素(八)工程质量问题关系理顺、妥善处理与典型案例1、开发商是房屋质量的第一责任人,但是谁应该对开发商负责?2、质量问题的五大责任方及其责任划分3、主体结构问题与其它质量问题通常表现形式与法律后果分析4、工程质量索赔可否在工程欠款案件中提起反诉?什么情况下可以提起?5、打赢质量索赔案件不可逾越的过程——质量鉴定的实操技巧6、业主提出质量问题保修困难的有效应对7、未及时履行及保修期届满后保修责任(九)法律层面如何防范、应对安全事故与典型案例1、工地伤亡的四种情况与紧急处理办法2、工地伤亡的后果与防范(十)变更洽商中容易出现的问题与管控措施1、工程变更的责任划分与工程变更、价款变更流程关键管控点2、“非重大变更不在调价范围内”将帮您省掉近千万的工程款3、“低中标、勤签证、高索赔”应对策略4、怎样通过制度流程和人力资源管理的设计规避变更洽商中的风险5、变更洽商制度、流程优化模板与变更洽商完备手续(十一)现场签证管理要点与解析1、现场签证容易出现的五大顽症2、现场签证管理之“对症下药”3、现场签证管理制度、流程优化模板(十二)甲指甲供、甲指乙供及代付材料款对工程决算的影响及法律后果分1、不同规模和不同老板个性的房地产项目应如何选择材料采购方式2、甲指甲供、甲指乙供及代付材料款对工程决算的影响及法律后果分析3、不同采购方式的风险表现形式与风险防范要点(十三)预决算实战技巧与风险防范1、合同计价方式对工程款结算纠纷的影响及法律后果2、工程款拨付技巧与支付手续3、工程结算中拖欠工程款的利息的起算时间与计算标准4、双方当事人约定的利息加罚息的效力5、开发商应对“以送审价为准”要点解析及典型案例6、质保金结算实操分析(十四)竣工验收法律风险与防范措施1、三种不同形式的竣工验收与注意事项2、竣工验收的11个条件3、竣工验收应提交的材料、验收程序与内容4、竣工验收的9个依据与20个标准5、不能进行竣工验收的工程6、隐蔽工程竣工验收需要注意的事项7、竣工验收备案及竣工验收与竣工验收备案的关系8、竣工验收的法律后果分析9、与竣工验收有关的11个法律问题·建设工程施工有效,但建设工程竣工验收不合格如何处理?·建设行政机关的工程竣工验收备案行为可诉吗?·一项工程未经竣工验收,建设单位就擅自投入使用,此后该工程发生屋面渗漏、墙皮脱落、管道溢水等质量问题,应由谁负责?为什么?它和发、承包双方签订的质量保修合同是什么关系?·竣工验收、结算、付款、交工之间的时间关系如何确定?·竣工验收备案属于行政许可行为吗?·竣工验收备案是行政监督管理吗?·竣工验收备案是建筑工程交付使用的必要条件吗?·竣工验收备案可以提起行政诉讼吗?·关于工程未经验收即投入使用的质量责任问题·工程竣工阶段有何风险?如何防范?·如何加强竣工阶段的监理?(十五)开发商如何打赢工程欠款与质量索赔案件1、工程欠款与质量索赔案件常见类型与产生根源分析2、开发商对此类案件的法律风险防范及应对措施3、工程欠款、质量索赔案件反其道而行可能会有意想不到的效果4、建设工程纠纷不适用于专属管辖的有关规定5、建设施工过程中函件往来及签收的重要性与要点把握6、工程欠款、质量索赔案件中选择法院和仲裁的利弊分析(十六)农民工讨薪实践应对全接触1、农民工讨薪的常见情形2、农民工讨薪根源分析3、开发商应如何应对农民工讨薪、解决农民工工资问题(十七)建筑商优先受偿实操应对策略1、《合同法》第286条关于优先受偿权的规定、适用条件分析与实现程序2、《物权法》实施后对《合同法》第286条的影响3、优先受偿权行使期限4、开发商(发包方)对工程价款优先受偿权的规避措施三、 建设工程施工阶段管理制度模板、相关配套表单及合同范本汇总(一)建设工程施工阶段管理制度、流程模板1、工程文件资料管理规范2、对供应商的评估管理规范3、工程施工、监理及工程材料、设备采购招投标管理规范4、工程施工组织设计审查规范5、合同办理、审批及存档规范6、乙方材料设备及乙方分包工程限价管理规范7、工程预算、结算管理规范8、对外付款审批责任规范9、工程管理部工地检查规范10、洽商管理规范11、工程结算管理规范12、工程决算复审规范13、设计变更、现场签证管理规范14、付款审批流程管理规范15、材料采购管理规范16、招投标管理规范17、会议组织管理规范18、处理与合作单位关系准则19、工程管理部工地检查制度20、工程施工组织设计审查规范21、施工图纸会审管理准则22、建设工程进度控制管理办法23、工程物资采购管理制度24、工程质量控制及管理准则(二)建设工程施工阶段配套表单1、认可材料、设备供应商评估表2、供应商供货情况评估表3、合同审批及管理程序4、限价工作流程5、合同审批表6、招投标流程7、材料设备计划单8、材料控制表单汇总9、材料设备选型定板及限价计划10、限价材料询价情况比较表11、价格审定表12、三方签订及甲供材料超领用量表13、招投标履行表14、竣工结算单15、工作联系单16、签证单17、中间验收评分表18、竣工验收评分19、付款情况表董振武律师——房地产项目销售物业阶段常见纠纷解决途径及法律风险防范【课程纲要】一、商品房销售的几种模式比较分析及风险防范(一)商品房销售的几种模式比较及利弊分析1、案例:不同商品房销售模式的特点及合理应用2、商品房销售有哪几种模式3、不同商品房销售模式利弊比较分析4、不同房地产企业如何结合自身发展状况选择销售模式5、商品房销售几种模式如何操作才能获益最多、损失最小(二)销售代理几种模式的比较及利弊分析1、销售代理有哪几种模式?房地产企业是不是一定要用销售代理的方式售房?2、房地产企业如何结合自身发展状况选择科学的销售代理模式?3、有何诀窍让代理公司多卖房少付佣金?4、如何做好佣金结算实操管控?5、如何做好房款监管问题?6、如何设计销售代理合同才能避免销售代理风险7、真实案例全面展示如何通过销售代理合同帮房地产企业有效规避销售代理风险二、商品房销售物业阶段遇到的问题及风险防范(一)商品房销售过程中遇到的问题及风险防范1、销售代理中主要的法律风险与防范(1)揭秘开发商与销售代理商合同法律关系背后的故事(2)开发商在销售代理过程中的风险(3)一线标杆企业是如何通过完备的销售合同预测和防范风险,做到高枕无忧?对本企业有何借鉴的意义?(4)真实案例教你全面规避销售代理风险2、商品房销售广告与宣传资料的法律风险及防范(1)当前商品房销售广告与宣传资料存在的问题(2)商品房销售广告与宣传资料的法律性质定位(3)开发商会面临哪些法律风险(4)开发商如何防范销售广告与宣传资料法律风险3、商品房包销行为的法律风险及防范(1)商品房包销中开发商、包销人、购房人三者的角色定位(2)包销合同六大常见纠纷及其法律风险分析4、商品房预售法律风险及防范(1)商品房预售开发商可能遭遇的法律问题(2)开发商如何防范商品房预售风险5、银行按揭贷款中的法律风险及防范(1)银行按揭中由于银行、购房人的原因会使开发商面临哪些困境(2)开发商如何在银行按揭贷款中做到防患于未然6、商业地产销售法律风险及防范(1)商业地产有哪几种盈利模式(2)开发商如何科学选择并成功运营适合自己的商业地产盈利模式(3)商业地产投资中开发商可能遭遇的九大风险分析(4)如何把控售后包租的合法与非法7、商品房销售常见的几类纠纷及对策案例一:配套设施、座落、位置与广告宣传、合同约定不符案例二:房屋面积差异大案例三:房屋质量不合格案例四:楼盘的实际环境、布局与模型不一致案例五:认购书纠纷及处理案例六:装修标准与广告宣传、合同约定不符案例七:逾期交房、逾期办证纠纷案例八:一房二卖纠纷案例九:合同无效、合同解除纠纷案例十:定金纠纷案例十一:公摊面积、车位纠纷案例十二:空气质量检测不合格8、房地产商如何应对业主群体诉讼(1)交房阶段引发争议或诉讼之应对方略(2)规划变更问题引发群体争议或诉讼之应对方略(3)回迁项目房屋质量问题引发群体争议或诉讼之应对方略9、商品房销售中其他热点问题法律分析10、如何运用销售手册和销讲为商品房销售开启一路绿灯11、收房时应让业主签好哪些法律文件来避免风险12、开发商如何巧用现行法律从容应对物业交接中业主的种种刁难(二)开发商、建筑商、物业公司、业主间的问题及风险防范1、开发商如何通过招投标方式选到志同道合的物业公司2、如何做到开发商、物业公司、业主三方共赢3、房地产公司与物业公司如何磨合与配合从而达到共赢4、开发商全委及自建物业公司的利弊分析5、成立业主委员会有何利弊6、物业公司和业主委员会的是非恩怨7、现行法律对开发商、建筑商、物业公司、小业主之间的法律关系的规定及应对策略。8、物业管理十大困局9、物业管理阶段纠纷大观及对策展示(1)真实案例揭示前期物业服务合同纠纷的症结及对策(2)四大案例全面展现物业装修纠纷的是与非及对策(3)十大经典案例透视物业管理费纠纷的是非纠葛及对策(4)真实案例展示物权法颁布后车位纠纷、公摊面积纠纷的新情况(5)真实案例揭示业主相邻关系纠纷中业主间、业主与物业公司间种种微妙关系及对策10、现行法律对物业公司起诉业主有哪些限制性条件?物业公司如何应对?

  • 神的孩子
    神的孩子

    1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从 1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。希望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣,与法律的关系也比较大,比如设立项目公司。这里要注意一下,母公司拍到的土地,转到其全资设立的项目公司名下,按我国法律,不属于交易。我再次强调一下:母公司与其全资子公司之间的土地流转,不属于交易。再次强调:不属于交易。因此,房地产公司可以任意设置项目子公司,在房子卖完后再把它在实体上消灭,只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言,非常的经济实用,因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。嘿嘿。3、总平面审查阶段这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业。在这里我##

  • 阿曌空空
    阿曌空空

    知 识 产 权 管 理 师初 级 试 卷一、单项选择题(本大题共20小题,每小题1.5分,共30分。) 1、企业的知识产权管理作为企业的管理的一部分,必然在企业现有的( )下开展管理活动。A、市场条件 B、办公条件 C、物质条件 D、周边条件2、以下不属于智力成果特点的是( )A、无形性 B、实用性 C、公开性 D、财产性3、 甲农业科技公司就其开发出的一新品种果树提出植物品种权的申请,有关机关受理其申请后需在( )内完成初步审查。A一个月 B三个月 C六个月 D两年4、关于原产地标记,下列说法不正确的是( )。A、我国统一管理全国原产地标记的机构是国家质量监督检验检疫总局B、原产地标记的注册有效期为3年,可续展C、申请原产地标记的续展,可于期满前3个月向所在地出入境检验检疫机构提出D、对原产地标记注册申请采用专家审核的方式进行审核,由国家质检总局组织专家审定组进行审核,决定该项目是否准予注册,对于确定予以注册的产品,直接颁发“原产地标记证书”5、根据我国有关厂商名称保护的规定,厂商名称权不包括( )。A、企业在法定范围内享有独占使用权B、凡冠以行政区划名的企业名称,在同一行政区划范围内,任何其他企业均不得同名C、禁止他人在核准登记的行政区域范围内使用相同的厂商名称D、先申请登记的企业享有优先权,可以对抗后申请登记的企业6、商标权指商标权人对其注册商标依法所享有的一系列权利,主要包括( )A、使用权 B、许可使用权C、许诺销售权 D、转让和许可权7、 随着知识经济的发展和经济的全球化,被列为三大财产的不包括以下哪一项( )A、动产 B、不动产 C、商业秘密 D、智力成果8、技术秘密的价值性主要表现在( )A、节约费用开支,使权利人的财富相对增大B、取得的科研成果使企业获利C、技术秘密不具有商业价值D、产品畅销,使权利人从中获利9、技术秘密与专利的联系通常表现( )A、以专利为主的保护,技术秘密为辅B、以技术秘密为主的保护,专利为辅C、先以专利保护,后采用技术秘密保护D、以专利保护为轴心的技术秘密保护10、专利申请的原则( )A、多元性原则B、书面申请原则C、简要说明原则D、指定期限内补正原则11、下列选项中不属于我国著作权法保护的是( )。A、用C++语言编写的计算机软件程序B、没有剧本的小品表演C、建筑施工图纸D、法院的判决书12、下列行为中不构成对著作权的合理使用的是( )。A、甲在为养老院的老人们义务表演时演唱了他人享有著作权的歌曲《春天》B、某市图书馆因为《夏天》这本书借得人很多,现存的5本不够用,因此又复制了5本C、某市残联未经乙的同意,将乙已出版的《秋天》一书翻译成盲文出版D、某高校教师丙为课堂教学需要,从《冬天》这本书中摘录出一段,复印之后发给学生13、著名商标的有效期一般为( ),自公告之日起计算。A、1年 B、3年 C、5年 D、2年14、某歌厅购买了若干正版卡拉OK光盘后,未经任何人的许可,直接将该光盘用于其经营获得。该歌厅的行为属于( )。A、 合法使用 B 、合理使用C、 法定许可使用 D、 侵权行为15、( )标准,是指单个企业的某种技术产品由于市场动作的成功而自动形成的统一或是单一的产品格式,这种格式由于受消费者偏爱,导致其技术竞争者难以进入该市场而成为一种标准。A、法定技术 B事实技术 C、形成的事实 D、普通事实16、以下哪个选项不是申请驰名商标应提交的材料( )A、公众对该商标知晓程度的有关材料 B、该商标的主要产品近3年的产量C、营业执照副本复印件 D、商标认定申请人的身份证复印件17、中国品牌的核心价值是( )A、产品的质量 B、 产品的理念 C、 信用价值 D、核心资产18、著名商标的认定工作是由( )来认定的。A、商标局 B、商标评审委员会 C、法院 D、工商行政管理部门19、赵某于2002年4月1日申请一项外观设计专利,2003年2月8日获得授权,这项专利权的保护期限终止于( )。A、 2012年4月1日 B 、2013年2月8日C、 2022年4月1日 D、 2023年2月8日20、加强知识产权管理是提升我国企业国际竞争力的( )A、必然选择 B、必要手段 C、必然要求 D、必要保障二、多项项选择题(本大题共10小题,每小题1.5分,共30分。)得分 阅卷人1、知识产权的应用管理包括( )等。A、许可管理 B、特许经营管理 C、转让管理 D、市场管理2、标识类知识产权主要有以下几种表现形式:( )A、域名权 B、厂家名称权 C、著作权 D、服务标记权3、知识产权的性质有( )A、财产性 B、无形性 C、权利性 D、法定性 E、专用性4、下列哪些项属于知识产权的主要内容( )A、发明专利权 B、实用新型专利权C、工业品外观设计权 D、商标权 E、厂商名称权5、下列哪些项属于传统的知识产权法律制度( )A、著作权法律制度 B、专利权法律制度C、植物新品种法律制度 D、反不正当竞争法律制度6、创新的特点( )A、创新与科学技术发明并无必然联系,两者不能等同B、创新发现和控制原材料的新供应来源C、创新的主体不受企业规模的限制D、创新往往被效仿追逐而形成高潮,推动整个经济周期性波浪式的发展E、创新是企业家对生产要素的新组合7、知识产权自主创新的类型( )A、使用新技术B、开辟新市场C、产品设计创新D、实行新的企业组织形式E、传统文化创新8、域名的特征( )A、唯一性 B、识别性C、再现性 D、有益性E、可实施性9、企业知识产权管理的内容主要包括( )A、知识产权的获取管理 B、知识产权的维护管理C、知识产权的应用管理 D、知识产权的日常管理E、知识产权的国际经营管理10、技术秘密保护的特点( )A、自主性 B、无地域限制性C、排他性 D、无期限性E、内容可变性11、邻接权又称传播权,一般包括那些方面( )A、表演者权 B、录音录像制作权 C、广播电视组织者权 D、出版者权12、专利权的实质条件也称专利性,它包括( )A、实用性 B、经济性 C、创造性 D、新颖性13、品牌创新的方法包括( )A、营销创新 B、体制创新 C、系统创新 D、技术创新14、当一项技术被广泛运用时,要想让它有可能形成国家标准或国际标准,则要取决于:( )A、技术本身是否具有先进性 B、技术本身是否具有合理性C、行政上的强制手段 D、是否能得到多数用户与同行的认可15、驰名商标的认定工作可以由( )来认定的。A、商标局 B、商标评审委员会 C、法院 D、工商行政管理部门16、驰名商标的特征:( )A、享有良好的声誉 B、历史悠久,知名度高C、具有优良品质 D、更易受到侵犯17、技术标准的作用:( )A、保障产品或服务的质量 B、为高新技术产品参与国际竞争提供通行证C、提高产品市场占有率 D、促进高新技术产业的发展18、保护地理标志的重要意义有( )A、地理标志标示的产品具有特定的质量、信誉或其他特征B、地理标志表明产品的地域来源C、地理标志具有开放性 D、垄断地方产品E、地理标志表明特定产品的独特品质与其地理来源密切相关19、商标的取得方式有( )A、商标权的原始取得 B、市场取得C、商标权的转让 D、商标权的继承20、在向商标局提出注册商标申请时需提交的文件有( )A、商标注册申请书 B、产品说明C、证明申请人身份有效证件的复印件D、商标图样 E、商标说明三、判断题(共10题,每题1分,共计10分。)得分 阅卷人1、知识产权管理和知识管理都是以知识和知识活动为核心的管理。( )2、专利权人的使用权是指专利权人必须在法律规定的范围内正确行使专利权,而不得利用专利权损害社会利益或他人合法权益( )3、知识产权管理以知识产权作为其管理的基本对象,但不包括技术类的知识产权。( )4、域名注册申请者应当是依法登记并且独立承担民事责任的组织或个人,个人可以申请国内域名( )5、新药的保护期中,第一类新药为12年,第二、三类新药为8年,第四、五类新药为6年。( )6、驰名商标和著名商标都是法律概念,都在我国《商标法》及《商标法实施条例》中明确规定了它们的法律保护。 ( )7、商标专有使用权是指专利权人享有的使用专利产品或专利方法及依照专利方法直接获得的产品的专有权( )8、技术标准按其标准的来源可分为“法定技术标准”和“事实技术标准”。( )9、所谓新医药知识产权,是指一切与新医药行业有关的发明创造和智力劳动成果的财产权。( )10、针对计算机软件,中国版权保护中心应当自受理日起60日内审查完成所受理的申请,申请符合规定的,予以登记,发给相应的登记证书,并予以公告。( )四、简答题(本大题共2小题,每小题5分,共10分)得分 阅卷人1、知识产权的性质有哪些?它的主要特征是什么?2、著名商标和驰名商标、中国名牌有何不同?五、案例分析题(本大题共2小题,每小题10分,共20分)得分 阅卷人1、A制药公司派其工程师李某研制出一种全新的中药制剂配方,并对该配方采取了全面的保密措施。其竞争对手B公司得知后,以提供该保密配方为条件,高薪聘请李某到其公司工作。李某遂向B公司披露了该配方。根据上述材料,请分析:根据我国《反不正当竞争法》的规定,李某和B公司构成何种行为?A公司对其饮料配方的保护属于何种保护?这种保护与专利保护相比,有何优势和缺陷?2、案情介绍2002年末,当海信把标有“Hisense”的家电产品在德国公开出售时,竟遭阻止。更让海信方面惊诧的是,已在本土注册并被认定为中国驰名商标的“Hisense”,如在欧盟使用,就要接受博世-西门子家用电器有限公司(以下简称博西家电)开出的条件,即支付4000万欧元的商标许可使用费。海信集团指责德国博世家电抢注 “HiSense”的商标行为纯属“商业讹诈”,海信9人律师团准备赴德国应诉。但事情后来发生了180度大转弯。双方不仅以一个“绝对低价”达成和解协议,而且整个过程超乎寻常的“迅速”。 博西家电同意将其依据当地法律在德国及欧盟等所有地区注册的“HiSense”商标一并转给海信集团,海信集团亦撤销针对博西家电的所有商标注册的申请。诉讼终结了,很受伤的海信无端丢失了进入德国市场的最好时光。有人认为,这是博世家电的策略,它并不是要将你的商标占为已有并加以使用,根本意图在于它能以商标之钳来扼制你进入某个新市场,从根本上冲抵竞争。在两国政府的参与下,博西主动放弃了4000万欧元的高价转让费,海信以不超过50万欧元低价赎回Hisense商标。海信在南京雨花区正打算兴建新的冰箱生产线,刚进入中国的博西恰恰正在寻觅合格的代工伙伴和合适的生产基地。“一向以技术见长的海信与博西在技术和产能方面都存在合作的可能。” 不久博西在南京投资9900万美元兴建的小家电生产基地奠基仪式上,海信副总裁王志浩以嘉宾身份出现在现场。分析:1.海信在知识产权问题上有什么重大失误?2.德国博世家电最终的目的是什么?3.通过这件事,我国企业在知识产权管理上吸取哪些教训?知 识 产 权 管 理 师中 级 试 卷一、单项选择题(本大题共25小题,每小题2分,共50分。)得分 阅卷人1、我国专利法规定,专利侵权的诉讼时效是自专利权人或利害关系人知道或应当知道侵权行为之日起( )。A 6个月 B 18个月 C 1年 D 2年2、专利权人于被许可方签订一份专利实施许可合同,在合同中约定,专利权人在约定的时间和地域范围内,不得再许可任何第三人实施该项专利,但专利人自己仍可以实施该项专利。这种许可属于( )。A 独占许可 B 排他许可 C 普通许可 D 交叉许可3、著名商标的认定工作是由( )来认定的。A、商标局 B、商标评审委员会 C、法院 D、工商行政管理部门4、著名商标的有效期一般为( ),自公告之日起计算。A、1年 B、3年 C、5年 D、2年5、制定技术标准的周期平均在( )年左右。A、1-2 B、2-3 C、3-4 D、4-56、( )标准,是指单个企业的某种技术产品由于市场动作的成功而自动形成的统一或是单一的产品格式,这种格式由于受消费者偏爱,导致其技术竞争者难以进入该市场而成为一种标准。A、法定技术 B事实技术 C、形成的事实 D、普通事实7、以下哪个选项不是申请驰名商标应提交的材料( )A、公众对该商标知晓程度的有关材料 B、该商标的主要产品近3年的产量C、营业执照副本复印件 D、商标认定申请人的身份证复印件8、商标权指商标权人对其注册商标依法所享有的一系列权利,主要包括( )A、使用权 B、许可使用权 C、许诺销售权D、转让和许可权 E、标记权9、商号权的价值( )A、商号是企业的无形财产 B、区别商品或者服务的不同来源C、标示商品或者服务的质量 D、商号增强企业竞争力10、技术秘密的价值性主要表现在( )A、节约费用开支,使权利人的财富相对增大B、取得的科研成果使企业获利C、技术秘密不具有商业价值D、产品畅销,使权利人从中获利11、技术秘密以专利的联系通常表现( )A、以专利为主的保护,技术秘密为辅B、以技术秘密为主的保护,专利为辅C、先以专利保护,后采用技术秘密保护D、以专利保护为轴心的技术秘密保护12、专利申请的原则( )A、多元性原则 B、书面申请原则C、简要说明原则 D、指定期限内补正原则13、中国品牌的核心价值是( )A 产品的质量 B 产品的理念 C 信用价值 D 核心资产14、企业的知识产权管理作为企业的管理的一部分,必然在企业现有的( )下开展管理活动。A、市场条件 B、办公条件 C、物质条件 D、周边条件15、以下不属于智力成果特点的是( )A、无形性 B、实用性 C、公开性 D、财产性16、随着知识经济的发展和经济的全球化,被列为三大财产的不包括以下哪一项( )A、动产 B、不动产 C、商业秘密 D、智力成果17、加强知识产权管理是提升我国企业国际竞争力的( )A、必然选择 B、必要手段 C、必然要求 D、必要保障18、商标权法律制度主要是以商品商标、服务商标、集体商标和 ( )为保护对象的法律制度。A、证明商标 B、个人商标 C、私人商标 D、特殊商标19、甲研制出一种药剂配方,与其他同类药品相比,使用该药品可显著减少副作用,但其制药依赖于乙的一项化学产品专利,在这种情况下,甲可以向国家知识产权局申请,给予其实施乙的专利的许可,这种许可方式称为( )。A 合理使用许可 B 强制许可 C 独占使用许可 D 排他使用许可20、构成侵犯著作权罪的行为人必须是违法数额较大或有其他严重情节18的,这里违法数额较大的含义是指,个人和单位违法所得数额分别在( )以上。A 1万元和5万元 B 2万元和10万元C 5万元和10万元 D 10万元和20万元21、知识产权权利人向海关申请商标备案时,必须提交的申请文件不包括( )。A 备案申请书 B 申请人身份证明文件C 权利许可使用情况 D 商标注册证明文件22、 在知识产权许可中,许可人允许被许可人在约定的时间和地域范围内,以约定的方式享有独家使用其知识产权的许可方式称为( )。A 普通使用许可 B 独占使用许可C 排他使用许可 D 分使用许可23、侵犯商标权的行政责任不包括( )。A 责令立即停止侵权行为 B 没收、销毁侵权商品C 没收、销毁专门用于制造侵权商品、伪造注册商标标识的工具D单独或并处非法经营额5倍以下的罚款24、申请知识产权仲裁的必备条件不包括( )。A 具有仲裁协议B 必须在纠纷发生之前签订合法、有效的仲裁协议C 有具体的仲裁请求和事实、理由D 属于仲裁委员会的受理范围25、特许商通过提供技术、专利和商标等知识产权以及在规定范围内的使用权,向加盟商转让某一特定品牌产品的制造权和经销权,这种特许经营的方式称为( )。A 产品分销特许 B 经营模式特许 C 批发商与零售商的特许 D 零售商与零售商的特许二、多项选择题(本大题共10小题,每小题2分,共20分。)得分 阅卷人1、标识类知识产权主要有以下几种表现形式:( )A、域名权 B、厂家名称权 C、著作权 D、服务标记权2、下面属于知识产权管理的专署特征的是:( )A、柔化性 B、综合性 C、复合性 D、战略性3、专利权的实质条件:( )A、新颖性 B、实用性 C、创造性 D、可行性4、知识产权自主创新的类型( )A、使用新技术 B、开辟新市场 C、产品设计创新D、实行新的企业组织形式 E、传统文化创新5、品牌创新的方法包括( )A 营销创新 B 体制创新 C 系统创新 D技术创新6、当一项技术被广泛运用时,要想让它有可能形成国家标准或国际标准,则要取决于:( )A、技术本身是否具有先进性 B、技术本身是否具有合理性C、行政上的强制手段 D、是否能得到多数用户与同行的认可7、驰名商标的认定工作可以由( )来认定的。A、商标局 B、商标评审委员会 C、法院 D、工商行政管理部门8、驰名商标的特征:( )A、享有良好的声誉 B、历史悠久,知名度高C、具有优良品质 D、更易受到侵犯9、技术标准的作用:( )A、保障产品或服务的质量 B、为高新技术产品参与国际竞争提供通行证C、提高产品市场占有率 D、促进高新技术产业的发展10、申请认定著名商标的条件包括:( )A、申请认定的商标为注册商标 B、该商标权属有争议C、商标自核准注册之日起3年连续使用 D、商标所有人不在本行政区域内三、判断题(共10题,每题1分,共计10分。)得分 阅卷人1、知识产权管理和知识管理都是以知识和知识活动为核心的管理。( )2、知识产权管理和知识管理所指的对象范围相同。( )3、知识产权管理以知识产权作为其管理的基本对象,但不包括技术类的知识产权。( )4、商标专有使用权是指专利权人享有的使用专利产品或专利方法及依照专利方法直接获得的产品的专有权( )5、实用新型,常称之为“小发明”( )6、域名注册申请者应当是依法登记并且独立承担民事责任的组织或个人,个人可以申请国内域名( )7、品牌管理的内容包括品牌规划与品牌策略、品牌设计与实施、品牌维护与管理。( )8、驰名商标和著名商标都是法律概念,都在我国《商标法》及《商标法实施条例》中明确规定了它们的法律保护。 ( )9、驰名商标的认定方式有两种基本模式:主动认定和被动认定。( )10、技术标准按其标准的来源可分为“法定技术标准”和“事实技术标准”。( )四、简答题(本大题共2小题,每小题10分,共20分)得分 阅卷人1、如果已知技术主题,其专利检索的基本思路?2、发明专利权、实用新型专利权和外观设计专利权的保护范围各以什么为准?保护期限各为多少年?知 识 产 权 管 理 师中 级 试 卷一、单项选择题(本大题共25小题,每小题2分,共50分。)得分 阅卷人1、我国专利法规定,专利侵权的诉讼时效是自专利权人或利害关系人知道或应当知道侵权行为之日起( )。A 6个月 B 18个月 C 1年 D 2年2、专利权人于被许可方签订一份专利实施许可合同,在合同中约定,专利权人在约定的时间和地域范围内,不得再许可任何第三人实施该项专利,但专利人自己仍可以实施该项专利。这种许可属于( )。A 独占许可 B 排他许可 C 普通许可 D 交叉许可3、著名商标的认定工作是由( )来认定的。A、商标局 B、商标评审委员会 C、法院 D、工商行政管理部门4、著名商标的有效期一般为( ),自公告之日起计算。A、1年 B、3年 C、5年 D、2年5、制定技术标准的周期平均在( )年左右。A、1-2 B、2-3 C、3-4 D、4-56、( )标准,是指单个企业的某种技术产品由于市场动作的成功而自动形成的统一或是单一的产品格式,这种格式由于受消费者偏爱,导致其技术竞争者难以进入该市场而成为一种标准。A、法定技术 B事实技术 C、形成的事实 D、普通事实7、以下哪个选项不是申请驰名商标应提交的材料( )A、公众对该商标知晓程度的有关材料 B、该商标的主要产品近3年的产量C、营业执照副本复印件 D、商标认定申请人的身份证复印件8、商标权指商标权人对其注册商标依法所享有的一系列权利,主要包括( )A、使用权 B、许可使用权 C、许诺销售权D、转让和许可权 E、标记权9、商号权的价值( )A、商号是企业的无形财产 B、区别商品或者服务的不同来源C、标示商品或者服务的质量 D、商号增强企业竞争力10、技术秘密的价值性主要表现在( )A、节约费用开支,使权利人的财富相对增大B、取得的科研成果使企业获利C、技术秘密不具有商业价值D、产品畅销,使权利人从中获利11、技术秘密以专利的联系通常表现( )A、以专利为主的保护,技术秘密为辅B、以技术秘密为主的保护,专利为辅C、先以专利保护,后采用技术秘密保护D、以专利保护为轴心的技术秘密保护12、专利申请的原则( )A、多元性原则 B、书面申请原则C、简要说明原则 D、指定期限内补正原则13、中国品牌的核心价值是( )A 产品的质量 B 产品的理念 C 信用价值 D 核心资产14、企业的知识产权管理作为企业的管理的一部分,必然在企业现有的( )下开展管理活动。A、市场条件 B、办公条件 C、物质条件 D、周边条件15、以下不属于智力成果特点的是( )A、无形性 B、实用性 C、公开性 D、财产性16、随着知识经济的发展和经济的全球化,被列为三大财产的不包括以下哪一项( )A、动产 B、不动产 C、商业秘密 D、智力成果

  • 连翘
    连翘

    3月18日,申请半年之久的可口可乐收购汇源案,因商务部一纸禁令最终未能成行。由于这是商务部首次引用2008年8月1日生效的《反垄断法》做出裁决,此举引发了全社会甚至世界舆论极大的关注和争议。各国制定《反垄断法》的用意究竟是什么?从国际通行的案例看,《反垄断法》的大刀一般应当指向哪里?通常而言,各国反垄断法都具有三种任务:促进公众利益、保护消费者权益和维护市场竞争。在具体实践中,各国反垄断执法机关也会具体把握个中尺度,并且通常也都会与其本国当时的产业政策、国家安全等因素结合考虑。以汇源案为例,商务部此次并没有生搬市场占有率等数据,也并不是为了保护被收购企业利益和企业投资者利益,而是评估果汁产业发展走向和结合本国产业政策做出了裁决。控制企业合并 促进公众利益市场经济下的企业本身有着扩大规模和扩大市场份额的自然倾向,如果对合并不加控制,允许企业无限制地购买或者兼并其他的企业,不可避免地会消灭市场上的竞争者,导致垄断性的市场结构。正是出于维护市场竞争的需要,各国反垄断法都有控制合并的规定。这种控制的目的不是限制企业的绝对规模,而是保证市场上有竞争者。这方面的法律制度主要是合并的申报和审批制度,即达到一定规模的企业合并需要向反垄断法的主管机关进行申报。商务部驳回汇源案申请主要就是根据这一原则。但在竞争者较容易进入的果汁领域,控制较高市场份额的领先企业是否能做到“消灭”竞争者,目前尚存争议。各国法律规定根据美国、德国、日本等许多国家的法律,只要合并可以产生或者加强市场支配地位,反垄断法主管机关就可以禁止合并。有些国家的法律还规定,什么样的合并可以推断为是产生或者加强了市场支配地位。例如德国的《反对限制竞争法》规定,如果合并后一家企业达到了三分之一的市场份额,或者三家或三家以下的企业共同达到二分之一市场份额,或者五家或五家以下的企业共同达到三分之二的市场份额,就可以推断合并产生或者加强了市场支配地位。不过,有些合并即便产生或者加强了市场支配地位,但是因为某些特殊的情况,政府也应当批准合并。许多国家的反垄断法规定,如果合并有利于整体经济或者社会公共利益,政府应当批准合并。需要指出的是,导致垄断的合并因为会严重损害竞争,损害消费者的利益,政府批准这种合并的时候应当非常慎重。中国《反垄断法》第二十八、二十九条规定:“经营者集中具有或者可能具有排除、限制竞争效果的,国务院反垄断执法机构应当作出禁止经营者集中的决定。但是,经营者能够证明该集中对竞争产生的有利影响明显大于不利影响,或者符合社会公共利益的,国务院反垄断执法机构可以作出对经营者集中不予禁止的决定;对不予禁止的经营者集中,国务院反垄断执法机构可以决定附加减少集中对竞争产生不利影响的限制性条件。”适用案例:欧盟驳回力拓、必和必拓合并申请2008年7月,欧盟委员会正式对必和必拓的收购方案展开调查,该部门当时表示,两家矿业公司的合并将导致一系列的问题,并且将控制全球超过三分之一的铁矿资源。而通过并购,全球最大矿业集团必和必拓公司也将成为全球最大的铜矿、铝矿及煤矿供应商,其垄断地位将得到进一步巩固。2008年11月,欧盟委员会正式发表否决声明。 详情中国商务部驳回可口可乐并购汇源申请2008年9月18日,可口可乐公司向商务部递交了收购汇源的申报材料,此后多次根据商务部要求对申报材料进行了补充。11月20日,商务部认为可口可乐公司提交的申报材料达到了《反垄断法》第二十三条规定的标准,对此项申报进行立案审查。2009年3月18日,根据《反垄断法》第二十八条和第二十九条,商务部认为,此项经营者集中具有排除、限制竞争效果,将对中国果汁饮料市场有效竞争和果汁产业健康发展产生不利影响,否决了这起并购。 详情豁免案例:美国批准波音与麦道公司合并美国司法部1997年批准了波音公司和麦道公司的合并,这一方面是因为麦道公司当时处于濒临破产的境地,另一方面因为合并后的企业在国际市场上仍然存在着与欧洲空中客车的竞争。禁止垄断协议 保护消费者权益经济学家亚当· 斯密曾经说过,生产同类产品的企业很少聚集在一起,如果他们聚集在一起,其目的便是商讨如何对付消费者。反垄断法上把这种限制竞争性的协议称为“卡特尔”,具体还分为商定售价的价格卡特尔、限制生产或销售数量的数量卡特尔和通过协议划分销售市场的地域卡特尔。上述这些卡特尔对市场竞争的损害是非常严重的。因为这种情况下,参加卡特尔的企业各自在其销售地域都有着垄断地位,这一方面使消费者失去了选择商品的权利,另一方面使市场失去优胜劣汰的机制,即效益差的企业不能被淘汰,效益好的企业不能扩大生产规模,这就会严重损害企业的竞争力,使社会资源不能得到优化配置。各国法律规定在各国反垄断法中,上述各种严重损害竞争的协议一般得适用“本身违法”的原则,即不管它们是在什么情况下订立的,都得被视为违法。当然,企业间订立限制竞争的协议有时对经济是有好处的,当某些限制竞争协议有利于降低企业生产成本,改善产品质量,提高企业生产率,它们一般被视为合理的限制,可以得到反垄断法的豁免。根据美国的《谢尔曼法》,这种情况下对公司的罚款可以达到1000万美元,对个人罚款可以达到35万美元,此外还可以处以三年以下的刑事监禁。但在具体案件中,美国司法部根据美国刑法的规定,早已大幅度提高了反垄断案件的罚金。中国反垄断法也有相关详细条文规定,同时规定,即使不适用于已有条款约束的,经营者面对此类指控时,需自行举证证明所达成的协议不会严重限制相关市场的竞争,并能使消费者分享由此产生的利益。适用案例:三菱参与石墨电极价格协议被罚在2000年,日本三菱公司因为被指控参与了一个固定石墨电极价格的国际卡特尔,被美国司法部征收了1亿3千4百万美元的罚金。两大国际拍卖行商定佣金被罚英国的克里斯蒂(Christie)拍卖行和美国的苏斯比(Sotheby)拍卖行作为国际上两家最著名的拍卖行,因商定佣金的价格被指控违反了美国反垄断法。最后,这两家拍卖行不仅被课以巨额罚金,它们的总裁还面临着刑事监禁。禁止滥用市场支配地位 维护市场竞争实践中,企业可以通过合法的方式取得市场支配地位,甚至垄断地位。反垄断法虽然不反对合法的垄断,但因为合法的垄断者同样不受竞争的制约,它们就非常可能会滥用其市场优势地位,损害市场竞争,损害消费者的利益。因此,国家必须对那些在市场上已经取得了垄断地位或者市场支配地位的企业加强监督。各国法律规定中国《反垄断法》中对禁止滥用市场支配地位有较细的条文规定,同时设置了豁免条款:“有的经营者市场份额不足十分之一的,不应当推定该经营者具有市场支配地位。被推定具有市场支配地位的经营者,有证据证明不具有市场支配地位的,不应当认定其具有市场支配地位。”适用案例:微软在美国、欧盟涉嫌垄断被罚微软公司就是通过控制操作系统的知识产权在全世界的软件市场上取得了市场支配地位,并凭此优势在浏览器、即时通讯等产品上事实捆绑,妨碍了竞争者进入。1997年,美国司法局控告微软垄断,微软由此饱受诉讼煎熬,最终交出数亿罚金